Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir? Gerçekten Kazanmak mı, Yoksa Yavaşça Kızarmak mı?
İzmir’de yaşıyorum ve bir şekilde gayrimenkul yatırımı yapmanın çok popüler olduğu bir dönemdeyiz. Herkesin elinde çekiç var ve bir şekilde herkes, “Bunu al, bunu sat, kazanç elde et” mantığıyla hareket ediyor. Gayrimenkul sermaye iradı, birinin gayrimenkulden elde ettiği gelir olarak tanımlanıyor, yani evinizden, arsanızdan, iş yerinizden elde ettiğiniz kira ya da satışı yapılan mülkün getirisinden elde ettiğiniz gelir. Ancak bu “getiri” meselesi, kazanç mı, yoksa kazıklanmış bir sistemin parçası mı? Gerçekten kazanç sağlıyor muyuz, yoksa sadece piyasanın bizi yavaşça kızarttığı bir ortamda mı yaşıyoruz?
Gayrimenkul Sermaye İradının Avantajları: Kolay Para Kazanmak mı?
Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşündüğümde aklıma gelen ilk şey, “Aha! Kolay para kazancı.” Evet, gerçekten de gayrimenkul, çoğu insanın gözünde sürekli kazanç sağlayan, “yavaş ama istikrarlı” bir yatırım aracıdır. Bunu anlatanlara bakınca sanki tek yapmamız gereken, iyi bir mülk almak ve gerisini unutarak paranın “kendiliğinden” gelmesini beklemek. Bu çok cezbedici, değil mi? Tabii, her şeyin güzel olduğu bu masal dünyasında, gayrimenkulün bir avantajı daha var: Satış yaparken ya da kiraya verirken, değer artışıyla paralel bir kazanç elde etmek mümkün.
Bir de tabii, kiralar. Bu ülkenin en büyük sorunlarından biri olan “kirada oturmak zorunda kalmak” meselesi aslında gayrimenkul sermaye iradının temel dinamiklerinden biri. Eğer mülkünüz varsa, düzenli gelir elde edebilirsiniz. Peki, kim istemez ki? Az para harcayıp, pasif gelir elde etmek? Hadi, hadi kimse burada “Hayır, ben istemem” demesin. Ama bu romantik hayal, bazen gerçekten karamsar bir gerçeğe dönüşebiliyor.
Gayrimenkul Sermaye İradının Zayıf Yönleri: Peki Gerçekten Kazanıyor Muyuz?
Gel gelelim, gerçek hayatta işin rengi biraz değişiyor. Hadi, gelin somut örneklerle bakalım: İzmir’de, özellikle Karşıyaka gibi bölgelerde son yıllarda ciddi bir emlak patlaması yaşanıyor. Ama… (evet, büyük ama) bu patlama, yerel halk için fırsat değil, bir kabus olabiliyor. Çünkü “yatırımcı” olarak adlandırdığımız kişiler, “uygun fiyata al, yüksek fiyata sat” stratejisiyle zaten zor durumda olan kiracıyı daha da zor duruma sokuyor. Yani, evinizin değerinin artması, ya da kiraların sürekli yükselmesi, birileri için kazançken, bir başkası için çaresizlik demek.
Bir de bu işin bakım ve onarım kısmı var. “Kiracılarımız bizim için değerli” diyen büyük yatırımcılar, aslında oldukça az bakım yapan, konforu düşünmeyen iş insanları. Geriye, şikayetleri dinlemek, alt yapıyı yenilemek, ödenmeyen kiraları almak gibi zorlu işler kalıyor. Bazen, yatırımı yapan kişi kazanç sağlıyor ama sürekli masraflar ve belirsizlikler, kişinin cebine giren parayı eritebiliyor.
Gelirin Sabit Mi? Peki Ya Piyasa Dalgalanması?
Çoğu insan, gayrimenkulün çok güvenli olduğunu düşünür, çünkü uzun vadede genellikle değer kazanır. Ama bakın, gayrimenkul piyasası ne kadar güvenli olabilir? Örneğin, İstanbul’daki o muazzam inşaat projelerine bakın. Bugün değer kazanan bir daire, birkaç yıl sonra büyük bir inşaat projesi yüzünden değer kaybedebilir. Yani, bu kadar “sabit” bir gelir üzerinden büyük beklentiler kurmak, oldukça riskli olabilir.
Ve ne yazık ki, tüm bu süreçler tamamen “kendi çıkarlarını” düşünen yatırımcıların elinde şekilleniyor. Gerçekten kazanıyor muyuz? Yoksa yatırımcılar daha da zenginleşirken biz mi sadece bu sistemin çarklarında sıkışıp kalıyoruz?
Çözüm Yok mu? Belki de Var.
Burada sorulması gereken bir soru var: Gayrimenkul sermaye iradından sağlanan gelir, gerçekten sürdürülebilir ve herkes için adil mi? Eğer bu sistem sadece daha fazla zengin olmayı sağlayan bir “zenginleşme aracı” olursa, o zaman aslında sadece azınlığın kazandığı bir şeyden bahsediyoruz. Kişisel kazancımızı bir kenara koyarak düşünelim: Bir sistemin sorunsuz çalışması, o sistemin içinde bulunan herkesin faydasına olmalı, değil mi? Peki, bugün gayrimenkul yatırımları gerçekten bu adaleti sağlıyor mu?
İzmir’in çeşitli mahallelerinde gezinirken, her sokakta gördüğüm yeni inşaat projelerinin arkasındaki insanlar bir hayli zenginleşiyor. Ama ya diğer insanlar? Zaten yüksek kiralarda yaşamak zorunda kalan, hiçbir yere ait hissetmeyen insanlar? İşte bu noktada gayrimenkul sermaye iradı hakkında net bir değerlendirme yapmak, ister istemez toplumsal adalet meselesine de dönüyor.
Sonuç: Hedef Nedir, Kazanmak mı, Yıkılmak mı?
Bütün bu eleştiriler, gayrimenkul sermaye iradıyla ilgili düşündürmek ve tartışmak için. Belki de gayrimenkul, tam anlamıyla, herkes için bir fırsat değil. Kimi zaman zenginliği artıran, kimi zaman ise toplumsal eşitsizlikleri derinleştiren bir araç haline gelebilir. O yüzden, herkesin kazandığı değil, sadece “seçilenlerin” kazandığı bir sistemde, gerçekten kazanıp kazandığınızı sorgulamak zorundasınız.